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Colonial cae un 20% en un mes y dispara a 380 millones su minusvalía en FCC

Fuente : Invertia

La inmobiliaria que preside Luis Portillo atraviesa un momento de incertidumbre en bolsa. En menos de un mes, tras firmar su acuerdo de refinanciación de deuda -con peores condiciones de las previstas en un inicio-, ha perdido el 20% de su valor, el equivalente a 1.310 millones de euros. Además, acumula una minusvalía latente de 381,6 millones en su inversión en FCC. En este momento, Colonial cotiza con un descuento respecto a su Valor Neto de Activos (NAV) pro forma del 3%, inferior al de otras empresas del sector como Fadesa o Realia.

El 19 de septiembre, Inmobiliaria Colonial cerró el acuerdo de refinanciación del crédito formalizado con las entidades Calyon, Eurohypo, Goldman Sachs y Royal Bank of Scotland. Gracias a la ampliación de capital de 708 millones realizada en agosto, el importe del crédito se redujo hasta los 6.409 millones, aunque el coste de financiación se elevó en 69 puntos básicos hasta el Euribor más 1,94 puntos debido al incremento de la aversión al riesgo por parte del mercado.

Este aumento obliga a Colonial a desembolsar 422 millones anuales en concepto de intereses con el último cambio del Euribor (4,65%), mientras que con las anteriores condiciones la cuantía quedaba en 371 millones, un 12% menos. Los guarismos reseñados se aplican a la totalidad del crédito, sin que exista de por medio ninguna amortización del principal.

Desde esa fecha, no existen suficientes manos que puedan detener la avalancha de papel que anega la negociación con títulos de la inmobiliaria. Colonial acumula minusvalías en bolsa del 20% en menos de un mes, el equivalente a 1.310 millones de euros. La capitalización de la compañía a cierre del lunes 15 de octubre asciende, por tanto, a 5.236,6 millones. El retroceso en bolsa de la presidida por Luis Portillo desde los máximos registrados en 6,08 euros a principio de año alcanza el 50%.

Lo cierto es que las perspectivas no son nada halagüeñas, según algunas de casas de análisis consultadas. Noesis desde el análisis chartista, cree que cierres “por debajo de 3,65 euros son una clara señal de debilidad que advierten del riesgo de que el rebote […] se haya agotado y se estén reanudando las cesiones”. La pérdida de los soportes de 4,67 euros, afirma Noesis, es una “clara señal de debilidad que confirma […] el inicio de una fase de corrección de parte del último movimiento que llevó a la cotización de 0,58 euros hasta los 6,10". Por ello, creen desde esta firma de valores, “los objetivos para los próximos meses se localizarían en 2,50 euros”.

Renta 4, en un estudio de agosto, ya situó a Colonial en 2,8 euros, nivel que “corresponde con el 62% de retroceso máximo de la subida desde mínimos”. En un informe posterior, los expertos de esta casa emitieron su consejo de infraponderar debido a su “situación financiera” y “la refinanciación de la deuda que aún tiene pendiente”.

Aunque las cargas financieras son mastodónticas y están pasándole factura en bolsa debido al actual contexto de mercado, Colonial tiene una política de control de riesgo que de momento ha cumplido a rajatabla. La inmobiliaria persigue que más del 50% de la deuda sea a tipo fijo, y a cierre del primer semestre esta cantidad ascendía al 56%.

En esa fecha, el grupo tiene contratados 4.093 millones de euros en derivados para la gestión del riesgo de tipo de interés, por lo que la cartera de coberturas contratadas permite situar el tipo de interés de Colonial para los próximos cuatro años, según las perspectivas actuales de tipos de interés, en un tipo medio del 4,22%, con un nivel de protección en el 4,25%.

Las compras, con una importante prima

La controlada por Luis Portillo ha disparado su deuda neta en los últimos meses para financiar el espectacular crecimiento de la antigua Inmocaral, ahora Colonial tras su absorción, y que aúna en sus balances el 100% de la especializada en centros comerciales Riofisa y el 15% de la constructora FCC. Según los analistas consultados, los precios pagados en las dos últimas operaciones conllevan una “prima muy generosa”, al menos en el corto plazo.

Colonial invirtió 2.000 millones de euros en la toma de Riofisa, lo que supone una recompensa del 46% respecto al Valor Neto de los Activos (NAV) de cierre del primer semestre, 1.368,9 millones de euros. Eso sí, el GAV, valoración de activos, ascendía en esa fecha a 2.005 millones.

Con más preocupación observan desde Colonial su inversión en la constructora que preside la mayor de las Koplowitz. FCC cerró el lunes 15 de octubre con un precio por acción de 58,6 euros, por lo que Colonial acumula una minusvalía latente en su participación de 381 millones de euros. En diciembre, la aún Inmocaral pagó 1.530 millones por el 15% de FCC que poseía Acciona. El precio medio desembolsado fue de 78 euros, lo que supuso en su momento una prima del 7% respecto a la cotización.

Un descuento poco generoso en comparación con el sector

El NAV pro forma resultante de la suma de los activos de Colonial y Riofisa asciende a 5.403,9 millones de euros, por lo que cada acción tendría un valor de 3,3 euros en base a este parámetro. Así, el descuento con el que Colonial cotiza es del 3%. Otras compañías del sector como Fadesa (-54%), Parquesol (-46,6%) o Realia (-40,45%) negocian sus títulos con un atractivo mucho mayor al de la cotizada en el Ibex 35.

Sin embargo, el modelo de negocio de Colonial es aplaudido por el mercado, como el de Metrovacesa, por su alto componente patrimonial. A cierre de junio, el 73% de sus activos estaban destinados al alquiler, mientras que el 27% restante eran de promoción y suelo, más volátiles en una coyuntura de clara desaceleración inmobiliaria. Fadesa o Parquesol, por ejemplo, contemplan menos del 10% de sus activos para promoción. Realia, algo menos de la mitad, en tanto que el 87% de Metrovacesa es patrimonio.