La banca de EE UU tira el precio de la vivienda para poder vender los embargos
Fuente : InvertiaEl mercado inmobiliario estadounidense, origen de la crisis que azota a las finanzas mundiales desde el verano de 2007, sigue inmerso en su momento más crítico desde 1959. El aumento de los impagos hipotecarios y los embargos de viviendas son un auténtico quebradero de cabeza para las entidades financieras de ese país, ya que se encuentran con grandes dificultades para recolocarlas en el mercado. Los bancos apuestan por recortar los precios para vender, lo que presiona al resto del sector.
En este momento, según datos recopilados por Wall Street Journal de la firma First American CoreLogic, los bancos y los inversores en hipotecas poseen 660.000 viviendas embargadas en dato de abril, una cifra que triplica las 231.000 de enero de 2007. El desenfreno en la concesión de hipotecas desde 2003, el posterior aumento de los tipos de interés y el deterioro general de la economía de EE UU justifican el aumento.
Ahora, las entidades financieras buscan de forma desesperada deshacerse de estos activos y obtener liquidez en un mercado en plena crisis. “Recortando los precios, los prestamistas han intentado aumentar las ventas de viviendas de forma brusca en los meses recientes en algunas ciudades golpeadas por los embargos, incluida Las Vegas, Detroit y Sacramento”, comentan a WSJ agentes inmobiliarios locales.
Los efectos son claros. El precio de la vivienda ha caído más del 30% interanual en ciudades como Los Angeles o Cleveland, mientras que en otras como Miami, Las Vegas o Phoenix el descenso supera el 20%. Incluso en Nueva York, donde existe la ilusión general en el imaginario colectivo de que los precios de los inmuebles siempre suben, el recorte ha sido del 7,8% anual en mayo.
“Con los precios cayendo, mantener los activos significa pérdidas futuras”, expresa Mark Fleming, economista jefe de First American CoreLogic. “Algunos bancos están recortando los precios de las casas que no consiguen vender cada 20 días”, expresa David McCarthy, CEO de Integrated Asset Services, una sociedad que ayuda a la banca a tasar los precios de la vivienda y que vende casas embargadas.
The Mortgage Bankers Association (MBA), algo así como la Asociación Hipotecaria Española, también advierte que el exceso de inventarios de vivienda en EE UU “ha puesto una presión adicional en los precios de las casas”. De hecho, el precio medio para una vivienda unifamiliar cayó el 8,5% en abril en dato interanual. El precio de todas las viviendas ha caído el 12% desde su máximo en julio de 2006.
Tras el pico de enero de 2006, el número de casas iniciadas en EE UU ha retrocedido el 59%, según datos de marzo facilitados por MBA. Se trata de “la peor recesión inmobiliaria desde 1959”, según la asociación.
El último dato de impagos y embargos en la principal economía del mundo es clarificador. MBA dijo que el número de préstamos morosos subió al 5,82% sobre el total en el último trimestre de 2007, desde el 5,59% registrado hasta septiembre del mismo año. El nivel más alto desde 1985. Se considera moroso aquel préstamo que se deja de pagar más de 30 días. Respecto a los embargos, el porcentaje de hipotecas sobre el total alcanzó el 0,83% hasta diciembre del año pasado, desde el 0,78% del tercer trimestre.
Los impagos fueron mayores en las hipotecas con tipo ajustable (adjustable-rate mortgages), las que comienzan con tipo fijo pero tras varios años pasan a variable. Muchas de ellas son subprime o Alt+A (con algo de mejor calidad que la subprime). El porcentaje de embargos de clientes con hipotecas de alto riesgo alcanzó el 5,29% del total en los tres últimos meses del ejercicio pasado, desde el 4,72% del tercer trimestre.
Los embargos están generando casos dramáticos en algunos sitios como la periferia de Denver, donde cada semana 10 familias americanas necesitan encontrar un lugar para vivir, según un medio local estadounidense. "Seis meses después de retrasarse con su hipoteca, la familia Evans empaquetó sus posesiones de su modesta casa azul y un día de julio alquiló una furgoneta. Esto sucedió después de semanas de muchas lágrimas y de buscar desesperadamente un lugar para ir. Estuvieron muy cerca de haberse quedado en la calle”.
España, aún lejos de las cifras de EE UU
Aunque la salud del mercado inmobiliario español se ha deteriorado en los últimos meses, lo cierto es que aún anda a lejos del dramatismo que impregna el estadounidense. Los últimos datos muestran una morosidad del 1,1% tras nueve subidas mensuales consecutivas, el mayor dato desde 2001. Por lo tanto, casi 5 puntos porcentuales por debajo de EE UU. De lo que se deduce que la banca española tiene un stock de viviendas embargadas muy inferior al de los prestamistas americanos.
Ahora bien, la alta sobreoferta de vivienda en España podría tener un efecto pernicioso en los precios, muy inflados por el boom inmobiliario de los últimos 4 ó 5 años. Según Goldman Sachs, la sobreoferta de viviendas en España a finales de 2008 podría alcanzar las 850.000 unidades, mientras que el stock de viviendas pendientes de venta en 2009 podría sumar 1,1 millones. La demanda anual está en el entorno de las 300.000 viviendas, un 20% menos que en 2007.
Las restricciones del crédito tras la crisis subprime, la escalada de los tipos de interés y el aumento del paro han provocado que la compraventa de viviendas caiga el 29,9% en tasa interanual acumulada. El secretario general de la Asociación de Constructores y Promotores de España (APCE), Manuel Martí, reconoció en mayo que los precios de las viviendas han bajado en los últimos meses “no menos del 15%”, y que “puede haber bajadas puntuales más fuertes”.
