BBVA realiza mayor titulización hipotecaria del año para pedir dinero al BCE

Fuente : Invertia

Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), segunda entidad financiera española por activos, ha titulizado hipotecas por 5.000 millones de euros para acudir a las subastas del Banco Central Europeo (BCE). La emisión, la mayor del año, la ha suscrito de forma íntegra el banco en una operativa que se repite entre las entidades nacionales desde la crisis subprime.

“La emisión de bonos se realiza con la intención de ser suscrita de forma íntegra por la entidad cedente [BBVA] con el objeto de disponer de activos líquidos que puedan ser utilizados como garantía en operaciones con el Eurosistema”, reza el folleto de emisión enviado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Las titulizaciones hipotecarias son productos estructurados y divididos en bonos que, a su vez, están respaldados por hipotecas que los bancos sacan de su balance.

Esta emisión fue realizada el pasado día 22 de este mes, aunque BBVA no ha comunicado información al respecto al regulador hasta la jornada de hoy. Según el folleto, el banco otorgó el día 26 de este mes la escritura pública de constitución del fondo. Fecha en la que se inicia la actividad de este fondo estructurado.

La crisis de las hipotecas de alto riesgo provocó el cierre de los mercados mundiales de financiación mayorista, donde los bancos acuden en la búsqueda de liquidez con la que financiar su actividad. Desde agosto de 2007 hasta el último abril, las entidades financieras españolas no habían colocado ni un solo instrumento de deuda al inversor general, sólo pequeñas emisiones privadas. En el último mes y medio, el mercado se ha abierto, aunque a precios mucho más caros que antes de la crisis subprime.

En total, BBVA suscribirá bonos valorados en 5.000 millones de euros, la mayor realizada en 2008 por una sola entidad. En marzo, Banco Popular, Caja Madrid y Bankinter emitieron (y suscribieron) de forma conjunta otros 5.000 millones en bonos de titulización. En el año, el banco que preside Francisco González ha sacado de balance activos de crédito por 6.225 millones de euros, según consta en la CNMV.

La emisión contempla tres tramos. El primero y más importante (4.675 millones de euros) tiene una calificación AAA de Standard & Poors (S&P), la única agencia que ha valorado los activos emitidos. La calificación puede ser revisada en cualquier momento, advierte el folleto. El segundo tramo es de 250 millones con calificación A, mientras que el tercero es de 75 millones con una nota de BBB-. El tipo es Euribor más un diferencial de 0,3, 0,7 y 1,1%, respectivamente.

Los bonos están respaldados por 31.297 préstamos hipotecarios concedidos a clientes de BBVA de viviendas terminadas en España, cuyo principal pendiente a vencer es de 5.458,4 millones de euros. A pesar de que el vencimiento del último préstamo es en 2048 (la media está en 2041), el plazo de amortización de los bonos se traslada hasta 2061 debido a condiciones contractuales de los clientes y BBVA.

El 81,1% de los créditos que respaldan los bonos fueron concedidos por BBVA en 2007 (4.476 millones de euros), principalmente en Cataluña, Andalucía, Valencia y Madrid. El principal medio es de 174.400 euros y el 93,6% tienen una revisión semestral de interés. La media ponderada loan to value, es decir, la relación de principal pendiente sobre valor de tasación es del 82,73%. A partir del 80%, un fondo de titulización se denomina de activos, en lugar de hipotecario.

La emisión cuenta con el asesoramiento legal de Garrigues, mientras que los préstamos y sus características auditados por Deloitte. S&P concede una calificación a BBVA de AA en su deuda a largo plazo.

Las inmobiliarias españolas cotizan con descuento del 60% sobre activos netos (NAV)

Fuente : Invertia

El calvario bursátil que sufre el sector inmobiliario español ha ensanchado de forma espectacular la diferencia entre el precio de las acciones y la valoración de los activos. Colonial, Realia, Martinsa Fadesa y Afirma cotizan con un descuento de alrededor del 60% respecto al NAV (net asset value o valor neto de activos), cuando en plena burbuja lo habitual era que sus acciones superasen el valor de sus activos. El freno de la actividad y las incertidumbres macroeconómicas argumentan el castigo en bolsa de las inmobiliarias.

“En una situación normal del sector, el descuento con el que cotizan sería excesivo, pero ahora es justificable a tenor de los problemas financieros que tienen los promotores o cada inmobiliaria con sus cuestiones particulares”, explica Emilio Rotondo, analista de Fortis, primer banco belga. “No estoy positivo con el sector, aunque la caída no es justificable en el caso de Realia”. Rotondo aconseja comprar con precio objetivo de 7,3 euros en un consejo emitido el 31 de enero.

La compañía controlada por la constructora FCC y Caja Madrid ha perdido el 40,7% de su valor en bolsa en 2008 al calor de unos flojos resultados en el primer trimestre (-36,2%) por el acusado descenso de su actividad. En ese periodo, Realia redujo un 59,4% el número de preventas de viviendas. Una constante que se repite en el resto de sus colegas del sector. En este momento, la compañía cotiza con un descuento del 55% respecto a su NAV (8,31 euros).

Esta mañana, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha vuelto a subrayar el brusco parón del sector de la edificación residencial. La compraventa de viviendas ha caído el 29,9% en tasa interanual acumulada, es decir, respecto al primer trimestre de 2007. En el caso de las viviendas nuevas, las que interesan a las inmobiliarias cotizadas, el descenso alcanza el 17,7%. Con los datos de marzo, en el año se venderían 270.400 viviendas nuevas. Lo que equivale a un descenso del 18,4% respecto al ejercicio pasado.

Por lo tanto, tras varios años de boom desmedido -al calor de unos tipos de interés negativos y por el fuerte aumento de la población-, el encarecimiento del precio del dinero y el descenso en la concesión de préstamos por la crisis de las hipotecas de alto riesgo en EE UU se han unido para formar un cóctel explosivo. Además, la cifra de desempleados se ha incrementado en 318.100 personas en los últimos 12 meses, lo que sitúa la tasa de desempleo en el 9,63%. Por lo tanto, menos consumo. Y más morosidad.

El freno en la concesión de créditos se refleja en los últimos datos del INE. Según el organismo, el valor de las hipotecas constituidas sobre viviendas en marzo se sitúa en los 9.975 millones de euros, un 41,9% menos que en el mismo mes de 2007. A lo que se une un acusado descenso de los precios, reconocido por los propios profesionales del sector. El secretario general de la Asociación de Constructores y Promotores de España (APCE), Manuel Martí, reconoció este mes que los precios de las viviendas han bajado en los últimos meses “no menos del 15%”, y que “puede haber bajadas puntuales más fuertes”.

Inmobiliaria Colonial, ahora en manos de la banca tras el fiasco financiero de su anterior núcleo duro (Luis Portillo, familia Nozaleda), está asfixiada por las deudas y no consigue sacar a relucir su gruesa cartera de activos de promoción. En este momento, cotiza con un descuento del 64% respecto al NAV (1,96 euros por acción). “La suma de activos de Colonial vale más que su precio en bolsa, pero los nuevos accionistas no han dicho nada, no existe un planteamiento estratégico, hay incertidumbre”, analiza Rotondo.

Martinsa Fadesa y Afirma cuestan en bolsa un 56% menos de lo que dicen sus administradores. Sí, porque ellos son la única fuente de información de la que dispone el mercado. No existen valoraciones de ninguna firma que sustenten estos datos. Ni los de otras como Urbas, Reyal Urbis o Montebalito. Renta Corporación, que cae un 59,2% en el año, presenta un modelo de negocio diferente (rotación de activos) pero muy afectado por la crisis del sector. En el primer trimestre, perdió 8,7 millones de euros.

Según dijo Fernando Martín a finales de 2007, la compañía que preside, Martinsa Fadesa, tiene un NAV de 40 euros por acción. Pero esa valoración deja frío al mercado. La inmobiliaria adquirida al empresario gallego Manuel Jove en pleno pico de precios ha decido suspender la oferta pública de suscripción de acciones (OPS) que tenía prevista desde que comenzó a cotizar como compañía fusionada. Lo mismo que aconteció con Reyal Urbis.

La antigua Astroc (Afirma), controlada por Rayet, aseguró en una nota de prensa que sus activos valen en torno a 2,76 euros por acción. Por lo que en este momento cotizan con un descuento del 55%. En abril de 2006, Astroc salió a bolsa con un precio de 6,4 euros por acción. Y llegó a cotizar en 75 euros en febrero de 2007 antes de desdibujarse por completo y arruinar a mucho inversor incauto.

Parquesol, que prevé cerrar este año la fusión con su principal accionista (Grupo San José), contempla en su cotización un descuento del 36,4% respecto al NAV (25,6 euros). Metrovacesa, la primera inmobiliaria española por valor de activos, es la excepción que confirma la regla. La compañía controlada por la familia Sanahuja cotiza con una prima del 3,4% respecto al valor neto de activos (62,35 euros) debido a los movimientos corporativos en torno a la sociedad.