Blog de periodismo económico

Colonial y Gecina, una fusión para espantar la deuda y la regulación francesa

Fuente : Invertia

El matrimonio entre las inmobiliarias Colonial y Gecina, aún en pañales, permitiría a ambas eludir sus principales quebraderos de cabeza. Por un lado, la presidida por Luis Portillo aminoraría su deuda neta de casi 9.000 millones de euros. Además, no se vería obligada a reducir su participación en la filial gala SFL, tal y como obliga la ley. En Gecina, Joaquín Rivero y Bautista Soler burlarían al regulador francés al diluir su participación, por lo que evitarían lanzar una oferta por el 100% tras la reducción de capital prevista.

El viernes pasado, los responsables de Colonial reconocieron al mercado que han mantenido conversaciones preliminares con Joaquín Rivero y Bautista Soler (33%), principales accionistas de Gecina junto a Metrovacesa (39%). La unión de ambas daría lugar a una empresa resultante con activos valorados (GAV) en más de 25.000 millones de euros –entre las tres primeras del continente- y una capitalización pro forma de 12.600 millones de euros. Una cifra, ésta última, similar a la deuda que soportarían.

Según Ignacio Romero, experto en el sector inmobiliario de Ibersecurities, la integración está llena de sentido estratégico para ambas compañías, ya que les permitiría sortear los principales problemas por los que atraviesan en este momento. Que no son otros que las abultadas deudas, sobre todo en el caso de Colonial tras su frenética actividad compradora, y los problemas con el legislador francés.

“La fusión permitiría a Colonial reducir su nivel de endeudamiento, que ahora mismo es excesivo con un Loan To Value (LTV) superior al 66%”, expresa Romero. Es decir, la deuda de casi 9.000 millones de euros representa más del 66% del valor de los activos, 12.093 millones. Una integración entre la inmobiliaria española y Gecina reduciría el LTV “por debajo del 50%”, afirma Ibersecurities, que además ve un “impacto claramente positivo en el coste de financiación”.

Además, según el experto, “al cotizar Colonial con prima sobre su Net Asset Value (NAV) –valor neto de activos-, es probable que salga reforzada en el canje”. En este momento, la cotizada en el Ibex 35 cotiza contracorriente del sector con una prima del 18% frente a su NNAV –valor neto neto de activos-, mientras que Gecina, que no tiene exposición a España, lo hace con un descuento del 17%. “Pensamos que es previsible que Colonial entre en la ecuación de canje por encima de su NAV”, aventuran desde el banco filial de Sabadell.

A lo que se suma una cuestión que parecía olvidada en medio de todo el reguero de actualidad que ha empapado a la compañía que preside Luis Portillo. “Por imperativo legal para conservar sus ventajas fiscales en Francia”, recuerdan desde Ibersecurities, “Colonial debe desinvertir en Société Fonciere Lyonnaise (SFL) desde el 89% actual hasta el 60% antes del 1 de enero de 2009, por lo que una fusión de SFL-Gecina le permitiría solucionar este asunto”. Así, calcula Ignacio Romero, pasaría “de controlar un 89% en SFL a cerca de un 30% en una compañía mucho más grande”.

Y es que desde Ibersecurities, aparte de plantear la integración entre Colonial y Gecina, creen también probable que la solución final de Portillo y Rivero sea fusionar SFL y Gecina. “Lo normal sería que Gecina absorbiera a SFL y que Colonial pasase a ser una accionista minoritario en la nueva compañía fusionada, con aproximadamente el 30% del capital”.

Ambas opciones permitirían a Rivero y Soler espantar a la Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ibersecurities cree que Rivero y Soler saldrían del atolladero, ya que “evitarían tener que lanzar una OPA sobre el 100% de Gecina al diluir su participación en la compañía”. En cualquier caso, señalan desde el departamento de análisis, “la operación promete ser compleja”.

La semana pasada, el regulador de los mercados galo mostró a las claras su intención de obligarles a lanzar una oferta total por Gecina una vez se realice la reducción de capital prevista (OPRA). El argumento es que entre ambos controlarían más del 33% del capital (de hecho, ya casi lo hacen) y perjudicarían a los minoritarios. Esta operación se efectúa dentro del marco de escisión de Metrovacesa debido a la lucha accionarial entre Rivero y los Sanahuja. Metrovacesa posee ahora alrededor del 39% de Gecina, porcentaje de capital que tiene previsto canjearse por activos de la inmobiliaria francesa valorados en 1.900 millones.