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El mercado se prepara para nuevos gatillazos inmobiliarios con implicaciones en la banca

Fuente : Invertia

El concurso voluntario de acreedores de Martinsa Fadesa, el mayor en la historia empresarial de España, ha desatado esta mañana una oleada de ventas bursátiles en cotizadas del sector inmobiliario y bancario nacional. Si el ladrillo era ya visto como de alto riesgo por parte de los inversores, estas noticias contribuyen a su mayor estigmatización. Tras la espantada de Martinsa Fadesa, el mercado se pregunta ahora cuánta deuda inmobiliaria podrá soportar el atribulado sector financiero.

“Mi teoría es que los bancos van a intentar aguantar porque les va mucho dinero en ello, pero no van a poder con todas las inmobiliarias”, expresa un analista de construcción que prefiere guardar el anonimato por el momento tan sensible que atraviesa el sector. “Alguna más de las cotizadas tendrá que caer”.

Martinsa Fadesa se ha visto forzada a presentar el concurso voluntario de acreedores (antigua suspensión de pagos) tras no conseguir 150 millones de euros para cerrar la refinanciación de 4.000 millones de su deuda. En las dos sesiones anteriores, perdió el 50% de su capitalización en bolsa ante los rumores que apuntaban en esa dirección. La mayor restricción al crédito tras la crisis de las hipotecas basura y el pésimo momento del sector han truncado la viabilidad de la presidida por Fernando Martín.

“Es una situación muy complicada, porque cuando entras en suspensión de pagos el cliente no va a comprarle un piso a Martinsa Fadesa, es un círculo vicioso”, expresa el analista consultado, que además señala que gran parte de los activos de la inmobiliaria son “suelo rústico”. Es decir, ilíquido y difícil de poner en valor. De los 10.800 millones de euros en los que está valorada la cartera de la compañía, un 60% es suelo, y apenas 151,5 millones se corresponde con patrimonio, el principal activo anticrisis.

En los últimos años, gracias a unos tipos de interés negativos (por debajo de la inflación), las compañías inmobiliarias se embarcaron en unos ambiciosos proyectos societarios para conformar lo que durante algunos meses fueron los campeones del ladrillo nacional. Y con ellos, la banca, valedora de la avalancha de operaciones corporativas en pleno pico del sector y que ahora tendrá que asumir en sus balances el crash inmobiliario.

“No se puede descartar que algún banco caiga en una crisis como ésta. Los bancos cuentan con grandes provisiones, pero no se puede descartar nada. Desde luego, el mercado ya está valorando el riesgo en el sector financiero”, comenta Nicolás López, director de análisis de MG Valores. “Nadie anticipaba tanta crisis inmobiliaria y tan rápida. Los bancos tenían ganas de financiar y las empresas ganas de comprar”, expresa otro analista consultado.

“El sector inmobiliario está en situación crítica, hay varias empresas que no nos sorprendería que siguiesen el camino de Martinsa Fadesa, no se vende un piso”, dice Nicolás López. “En la economía real, no cabe duda de que lo peor está por venir: morosidad, ventas de vivienda, resultados de las compañías,… la bolsa lo anticipa”.

Los últimos datos publicados asustan. Por un lado, en el plano más sectorial, la expectativa de firmas como Deutsche Bank es que la vivienda pierda el 30% del valor en los próximos dos años, cuando la demanda pueda absorber el inventario de viviendas a la venta. Además, la concesión de hipotecas cayó el 43% en mayo, según el Banco de España. Mientras que la compraventa de vivienda descendió el 7% en abril, según el INE. Un Euribor a 12 meses en el 5,4%, índice de referencia para las hipotecas de tipo variable, tampoco ayuda.

En el apartado más macro, el número de parados en España aumentó en 318.000 en los últimos doce meses, para alcanzar una tasa de desempleo del 9,63% en el primer trimestre. A lo que se suma el imparable incremento de la inflación, situada en el 5% en el mes de junio por el encarecimiento de las materias primas. El descenso del consumo, de la producción industrial, la estrechez de los mercados de crédito internacionales, la mayor crisis hipotecaria desde la Gran Depresión (1929) en EE UU… Nada ayuda.

Inmobiliarias en conflicto

Inmobiliaria Colonial: De la pequeña Inmocaral al gigante patrimonialista español en poco más de un año. A base de una tremebunda financiación bancaria y acciones pignoradas, Luis Portillo y un grupo de socios amigos se embarcaron en un ambicioso proyecto que ha naufragado en una compañía controlada por los bancos y que negocia contrarreloj la refinanciación de deuda por 9.000 millones. Desde máximos, Colonial ha caído el 93,3% en bolsa.

Afirma: Una caída del 99% separa al gigante en bolsa Astroc de 8.000 millones de capitalización (febrero de 2007) a la asfixiada por las deudas Afirma de 108 millones de euros de valor en bolsa. El acuerdo para refinanciar su deuda, acometido en junio, la disparó en bolsa más de un 100%, pero de nuevo el mercado duda de su solvencia.

Reyal Urbis: Algo más de 6.000 millones de deuda, de la que la mitad se corresponde con la adquisición a Banesto y ACS de la inmobiliaria Urbis. En el primer trimestre, la presidida por Rafael Santamaría perdió 53 millones de euros por la caída de las ventas (-40%) y a pesar de que su negocio patrimonialista se mantuvo estable.

Metrovacesa y Gecina: El divorcio entre Rivero-Soler y la familia Sanahuja para repartirse los negocios de España y Francia aún no ha concluido. La AMF (CNMV francesa), con el respaldo de la Corte de Apelaciones de París, no autorizó la escisión de Gecina por una acción concertada entre los socios Joaquín Rivero y Juan Bautista Soler. Ahora, se verán obligados a vender un 7% del capital de la francesa. Hasta que no se resuelva este asunto, no se cerrará el proceso de escisión de Metrovacesa.

Sacyr Vallehermoso: Más del 30% de los ingresos de la presidida por Luis del Rivero dependen del sector inmobiliario, por lo que se trata de la constructora española cotizada más expuesta a los vaivenes del ladrillo. Los problemas en su participación en Repsol YPF, sin sinergias y con dificultades financieras, su salida forzada de Eiffage y con pérdidas y la cancelación de la OPV de su filial de concesiones Itinere han minado la cotización de Sacyr Vallehermoso un 75% desde los máximos registrados.

Aisa: La inmobiliaria, suspendida de cotización sine die desde el 14 de mayo por problemas en su auditoría, renegocia 210 millones de euros de deuda bancaria y espera no ir a concurso de acreedores. Aisa perdió 138 millones de euros en 2007 y acumula una deuda de 548,8 millones de euros, de los que 405,3 millones corresponden a deuda financiera y otros 143,1 millones a deudas con acreedores.

Urbas: Otra pequeña inmobiliaria que ha perdido más del 90% en bolsa desde máximos. Espera refinanciar una deuda de 220 millones de euros, para lo que emitirá bonos convertibles por importe de hasta 40 millones en septiembre de 2008.

Renta Corporación: Basado en un modelo original de rotación de activos, en el primer trimestre presentó unos números rojos de 8,7 millones de euros. La deuda financiera neta a cierre de marzo del 2008 de Renta Corporación es de 669 millones de euros. El ratio de apalancamiento (deuda sobre activos), del 76%. La compañía ha caído el 72% en el año.

San José-Parquesol: La constructora San José se hizo con Parquesol en el verano de 2006 en pleno boom de operaciones inmobiliarias (Fadesa, Colonial). Ahora, han fusionado los negocios y cotizarán en bolsa con nuevo nombre. Hace pocas semanas, San José se vio forzado a recomprar el 12% de Parquesol a Lábaro Grupo Inmobiliario, que desde abril está en proceso de un concurso voluntario de acreedores por falta de liquidez.

Realia: La preferida por los analistas cae un 58% en bolsa en el presente ejercicio. Los expertos destacan la estructura de su deuda tras refinanciarla a largo plazo el año pasado y que alrededor del 50% del negocio es patrimonio. “Las ventas están yendo mal, pero no tiene problemas financieros. Sobrevivirá sin ningún problema”, expresa un analista del sector consultado.